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　　松山湖騰地1900畝給華為終端總部，其中606畝系核減生態保護用地為建設用地

　　南都訊 東莞大手筆引進華為(微博)終端總部。日前正在進行批前公示的《華為終端總部落戶松山湖選址規劃》，首次披露了這個懷胎數載投資高達百億大項目的雛形。華為終端總部初步選址位于松山湖南部環湖路以北，占地面積達1900畝，將分4個地塊分期建設。

　　值得注意的是，一直以坐擁東莞優良生態資源為王牌的松山湖，這次還不惜將原有的約6 06畝生態保護用地調整為建設用地。有受訪專家表示，對于華為這樣具有重大開發積極效益的大項目，通過空間置換的方式，核減生態綠地面積，保持東莞生態綠地總量平衡的作法無可厚非。

　　位于園區核心區倚靠水庫邊

　　根據公示文件，東莞松山湖華為終端總部，初步選址松山湖南部環湖路以北，占地面積為126.7公頃(1900畝)，分為4個地塊，面積分別為6.05公頃、38.39公頃、21.88公頃和60.34公頃。

　　從項目選址位置來看，可謂坐擁松山湖最好的生態資源和交通配套。該區域為松山湖核心區，占據松山湖最好的生態景觀資源，項目大片區域倚靠在松木山水庫邊，旁邊即為松山湖精華景區松湖花海，周邊皆為東莞頂級豪宅區。從交通配套來說，4個地塊都在倚靠在環湖路一旁，東側還有一條莞深高速。

　　投資100億發展手機終端研發

　　華為終端總部選址地塊性質為教育科研設計用地。根據規劃，地塊面積1266667萬平方米，建筑面積633333-1013334萬平方米，綠地率大于等于40%。

　　那么，占據如此優良環境的華為終端總部，究竟作何發展？根據規劃，東莞松山湖華為終端總部投資約100億元人民幣，主要發展與手機等所有終端關聯的研發、銷售和增值業務。項目用地整體包括終端公司研發辦公中心和高端培訓中心兩個模塊。

　　首期先建設1000畝最大地塊

　　跟以往一般的項目規劃不同的是，此次項目采用一次性規劃，分期建設模式，其中一期計劃啟動地塊四(如圖所示)，面積為60.34公頃(1000畝)。

　　從規劃圖中可以看出，位于環湖路以北的地塊四占地面積1000畝，是4個地塊當中最為龐大的地塊，并且是其中唯一沒有臨湖而建的地塊。

　　規劃2條市政道路1個變電站

　　在道路交通配套上，將規劃兩條城市市政道路。在地塊三和地塊四之間規劃預留一條雙向四車道的城市道路——規劃一路；在地塊四與中以項目地塊之間規劃一條雙向四車道的城市市政道路——規劃二路。

　　而在市政與公共配套設施上，將在地塊四臨環湖路一側設置3000-4000平方米的110KV專用變電站。

　　焦點

　　1、核減606畝生態保護用地

　　專家稱“達到總量平衡，核減生態綠地不影響城市生態”

　　值得注意的是，為了安置華為終端總部在松山湖的落子，松山湖“騰出”的不僅僅是處于生態核心區的龐大面積地塊，還為此“騰出”了約606畝的生態保護用地。

　　根據東府辦復“2012”101號文，為統籌落實華為終端總部項目用地，對項目內生態綠線控制范圍進行核減。經本次調整(核減)后，項目用地內約606畝生態保護用地調整為建設用地。

　　不過，規劃也提出，“該用地臨近湖面，生態敏感度高，且具有較高的公共開放價值，應按照‘環境友好、景觀優越、公共開放’的原則進行保護性開發，并對華為項目進行開發引導控制”

　　“很多地方在城市規劃過程中，會先規劃好哪里怎么建設。但東莞從保護生態的原則出來，是特意劃出了生態控制線，先規劃好哪里不能建。”中山大學城市與區域研究中心教授李立勛指出，松山湖在規劃之初，就是作為生態區來打造，因此預留了很多生態用地，而這次因為發展的需要，對生態綠地進行核減，是無可厚非的。

　　什么是核減？李立勛說，就是通過綜合考評后，在不影響城市生態保護和城市功能的前提下，通過空間置換的方式，在其他區域以相等的地塊增加生態綠地面積，來實現區域生態綠地平衡。

　　“對于華為這樣有重大開發積極效益的項目，如果他能落戶松山湖，對園區甚至東莞肯定是有很大產業帶動作用的，這樣的調整也是可以合理接受的。”

　　2、3個地塊臨湖而建

　　規劃要求容積率0.5-0.8，地塊一、地塊三低密度開發，而地塊二建筑后退濱湖路至少15米以上。

　　由于地處松木山水庫旁，如何做好生態保護也成為規劃慎重考慮的內容。

　　規劃提出，“打造建筑與自然的和諧，突出‘科技共山水一色’的主題”。這一點，從規劃確定的容積率高低就可看出。根據規劃，華為終端總部的4個地塊，都要按照容積率0.5-0.8來進行開發。

　　“容積率很低，舒適度很高，說明這里以后將以低層建筑為主，比如3層以下為主的物業類型。”東莞中原策略研究中心總監車德銳進行了解析。

　　另外，由于4個地塊中有3個地塊是臨湖而建，分別是地塊一、地塊二、地塊三。如何保證這些臨湖地塊在開發的同時，又不破壞生態環境呢？

　　規劃對此也作出慎重的約束和說明。根據規劃，地塊一、地塊三，緊鄰湖區，生態和水源保護要求高，應進行以低強度、低密度和低高度開發。而地塊二、地塊四A區，以多層建筑為主，二號地塊建筑后退濱湖路至少15米以上。

　　相比之下，離湖較遠的地塊四B區，被規劃為唯一的高層建筑適建區，但也要求高層建筑宜疏朗，避免出現連續密閉的高層界面。

　　提醒

　　對規劃有意見，5月11日前都可提

　　東莞松山湖華為終端總部選址規劃研究及生態線調整論證的具體內容，將通過以下方式公示：

　　(一)網上公示：東莞市城鄉規劃局網站( http://dggh.dg.gov.cn)。

　　(二)現場展示：東莞松山湖高新技術產業開發區管委會行政辦公區A4棟一樓大廳。

　　凡是對本次規劃方案內容有意見與建議的，可在公示期內，通過以下方式提出，逾期未提出的，視為放棄上述權利。

　　(一)將意見表投入設在現場展示廳的意見收集箱；

　　(二)網站留言；(來源：南方都市報 南都網)

　　(三)發送電子郵件到ghjs@ssl.gov.cn；

　　(四)將意見表傳真到0769-22892101；

　　(五)將意見表郵寄到“廣東省東莞市城區東城中路市城鄉規劃局3樓用地規劃科”(郵編523129)或“東莞松山湖高新技術產業開發區管委會行政辦公區A 4棟三樓規劃局審批辦”(郵編523808)，信封表面須注明“東莞松山湖華為終端總部選址規劃研究及生態線調整論證公眾咨詢”。

　　公示時間：2012年4月12日至2012年5月11日

　　影響

　　“不會直接影響片區地產”

　　華為終端總部選址敲定松山湖，也給松山湖這個房地產高度發達的區域帶來了小小的驛動。業內人士認為，華為終端總部的進駐，不僅給東莞的產業轉型助了一把力，更為松山湖區域樓市帶來了一大批高收入技術管理置業人群，這批“華為人”，有可能成為松山湖樓市開發商競相爭搶的優質客戶群。那么，他們的到來，會不會攪熱松山湖樓市呢？

　　東莞中原策略研究中心總監車德銳指出，從華為終端總部的選址看，周邊擁有松山湖1號、長城世家等高端樓盤，其中不乏豪宅項目，房產均價已達1.5萬元左右，但考慮到華為地塊并不會用作商業地產項目，因此帶來的影響暫時不會太大。

　　對于未來“華為人”的進駐是否能帶來影響，他表示，華為此前在東莞的生產基地就已配套了人才公寓，儼然就是一個房地產項目，因此預計對松山湖片區的房產剛需影響不大。

　　背景

　　華為生產基地05年已入莞

　　實際上，華為終端總部落子松山湖，并不是華為首次入莞。2005年，華為公司在松山湖設立聚信科技有限公司，建設網絡通信產品的生產、制造及華南配送基地。2010年，聚信公司產值約為103 .6億元，稅收約為2.2億元。

　　根據有關部門統計，華為項目落戶松山湖后，輻射帶動作用明顯，周邊吸引上下游配套項目30多家，帶動100多家企業。根據此前透露的消息，華為計劃將部分采購、研發、中試和銷售業務并入聚信公司，并有意將新能源板塊研發業務遷入松山湖，主要包括通信電源、新能源、儲能、智能管理等。新項目年產值預計為100億美元。實際上，這指的正是剛剛公布選址規劃的華為終端總部項目。

　　采寫：南都記者龔萍